【埋まらない空室はない！満室大家さんへの道】

「実践！空室対策！☆現状把握☆」

空室対策協会ワクワク広報部！
1級建築士大家の「ガースー」です。

本日4/2は一粒万倍日×虎の日の開運日です！
東京の桜は散ってしまった所が多いようです。

３月の繁忙期後半にかけて、約２年ぶりに退去がありました。
当協会のメソッドに従い空室対策を行っています。
満室までの道のりには順番があります。

①空き物件の現状把握
②リフォーム：現状回復
③ペルソナ設定
④ステージング
⑤物件広告

今回は「現状把握・リフォーム：原状回復」についてお話します。
①入居者のセグメント分析
・契約者の名前、家賃、共益費、契約期間、属性、性別、
　年齢、年収、法人または個人

②客付会社のリストアップ

③競合物件との家賃,設備の比較
・仲介業者にヒアリング
・スーモ賃貸経営経営サポートで調べる
　空室物件付近の「該当物件件数」「家賃」「敷金・礼金」
　などの相場を簡単に検索にできます。
https://www.suumo-onr.jp/

④現地視察
・共有部（エントランス・ポスト・ごみ集積所、廊下、階段
　　　　　エレベーター、駐輪所、駐車場）
・空室（各部屋、キッチン、トイレ、洗面所、建具、ベランダ、窓）
・退去後の室内状況の確認。リフォーム、クリーニングの見積依頼。
・敷金の精算交渉
⇒実際に管理会社からの見積の一例です。
・ルームクリーニング　１式　31,000円
・壁補修（パテ埋め）　１式　 4,000円
・襖　表張替え　　　　４枚　 11,200円
・襖　裏張替え　　　　１枚　 2,000円
・襖　天袋張替え　　　３枚　 6,900円
・網戸　張替え　　　　３枚　 8,400円
・網戸　戸車交換　２セット　 8,000円
・敷居塗装、扉部分塗装 1式　 8,000円
・畳　　表替え　　　　６畳　27,000円
　　　　　　　　　　　合計 106,500円
⇒入居者の資金からの負担はルームクリーニングのみ
東京ルールが適用されました。リフォームを依頼。

⑤管理会社、及び客付け業者へのヒアリング
・近隣の家賃相場と物件の募集条件
→私は前回の募集内容と同様としました。

☆リフォームやステージング等をして家賃アップも検討可能。
・ポータルサイトの進捗状況の確認
⇒ポータルサイトの写真が外装、内装共３年前の写真を掲載していた。
・入居者の分析⇒ペルソナ設定⇒ステージングを今後実践予定
⇒再度写真撮影を管理会社・客付業者に依頼。

⑥内見者が興味をそそる仕掛けを考える
・物件周辺のショップ、医療機関、銀行等のMAP
・内見のお礼、プレゼントの提供
・物件のアピールポイントを説明
以上が私が行った「現状把握」です。